Ein Thema, das seit einiger Zeit mehr und mehr an Präsenz gewonnen hat, ist die Sacheinlage, auch bekannt als Asset-Swap. Ein einfacher Begriff, der aber komplexe Probleme auf einen Schlag lösen kann. Für viele Pensionskassen und private Investoren kann das Einbringen von direkt gehaltenen Liegenschaften in einen Schweizer Immobilienfonds oder eine Anlagestiftung von grossem Vorteil sein. Bei einem Verkauf oder einer Sacheinlage stellen sich nicht nur immobilienwirtschaftliche, sondern auch rechtliche und steuerliche Fragen. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, warum eine Sacheinlage grosses Potenzial hat und langfristig entscheidende Vorteile bringt.

Der Transaktionsmarkt hat sich aufgrund der aktuellen Zinssituationen etwas abgeschwächt, was sich in leicht sinkenden Preisen manifestiert. Auch der Kapitalmarkt reagiert im aktuellen Marktumfeld entsprechend vorsichtiger, was dazu führt, dass diverse Immobilienmarktteilnehmer aktuell schwieriger an frisches Kapital kommen, um weitere Investitionen zu tätigen. Dieser Umstand führt dazu, dass der Transaktionsmarkt aktuell weniger kompetitiv agiert.

Mittels einer Sacheinlage mit Helvetica erhalten Sie daher aktuell wahrscheinlich einen höheren Verkaufspreis als beim klassischen Verkauf im Markt. Wir bei Helvetica sind bereit, für Sacheinlagen sehr attraktive Preise zu bezahlen. Zudem können hohe Maklerkosten vermieden werden, was in Kombination eine ideale Lösung ist, wenn es am Markt schwierig ist, eine Immobilie zu verkaufen. In einem schwierigen Markt dauert der Verkauf Ihrer Immobilie zudem länger als die Abwicklung einer Sacheinlage mit uns.

Nach einer Sacheinlage haben sie keine Mieter-, Markt-, Sanierungs- oder Renovationsrisiken mehr. Zudem liefert der Immobilienfonds sichere und stabile Ausschüttungen und Kostensicherheit. Ein Anlagegefäss hat durch seine Grösse und sein professionelles Immobilienmanagement Möglichkeiten der Performancesteigerung, die einem kleineren Immobilienbesitzer nicht zur Verfügung stehen. Dies zum Beispiel bei der Durchführung von Sanierungen und strategischen Neupositionierung von Immobilien oder durch den Einsatz von günstigerem Fremdkapital. Kombiniert mit der Ressourcen- und Kostenersparnis, kann der Einleger so eine erhebliche Steigerung seiner Gesamtperformance erzielen. Schweizer Immobilienfondsanteile rentierten in den letzten 30 Jahren durchschnittlich zwischen 5 und 6 Prozent jährlich.

Hat ein Immobilienbesitzer seine Liegenschaften in ein Investitionsgefäss eingebracht, kann er sich wieder besser auf sein eigentliches Kerngeschäft konzentrieren. Seine Immobilienanlagen sind jetzt breiter diversifiziert und das Anlagerisiko entsprechend reduziert. Direkt gehaltene Immobilien verursachen immer einen hohen Ressourcenaufwand, sei dies für den Unterhalt, die Vermietung, die laufende Liegenschaftsbuchhaltung, Steuern bis hin zur Planung und Umsetzung von Sanierungsmassnahmen. All diese Aufgaben erledigen bei einer Sacheinlage Immobilienprofis für ihn.

Durch eine Sacheinlage verändert sich sofort das Ertragsprofil des Einlegers. Einzelne Objekte setzen den Eigentümer durch ihre Lage, Nutzung, Zustand und Mieterschaft hohen Einzelrisiken aus. Ein über alle Risikoparameter gut diversifiziertes Anlagegefäss federt diese Einzelrisiken ab und beschert dem Einleger konstant attraktive Ausschüttungen mit geringer Volatilität. Eine Sacheinlage ist der mit Abstand einfachste und günstigste Weg, eine so deutliche Verbesserung des Risikoprofils zu erreichen.

Professionelle Immobilienbesitzer haben spezifisches Know-how im Nachhaltigkeitsbereich, umfassende Produkt- und Objektstrategien und entsprechendes Fachpersonal. Durch eine Sacheinlage kann ein Einleger ohne Umwege von diesen Nachhaltigkeitsvorteilen profitieren, ohne selbst intern die entsprechenden Strukturen aufbauen zu müssen, die auch hohe zusätzliche Kosten verursachen.

Insbesondere Anteile an kotierten Immobilienfonds zeichnen sich durch ihre einfache Handelbarkeit aus. So können sie bei Bedarf zeitnah und in beliebigem Umfang gehandelt werden. Bei nicht kotierten Gefässen hängt die Liquidität stark von der aktuellen Marktsituation ab. Ein zusätzlicher Effekt ergibt sich, wenn ein nicht kotiertes Gefäss neu an der Börse kotiert wird – die Anteile sind dann nämlich nicht nur viel liquider, sondern verzeichnen oft auch eine deutliche Wertsteigerung. Dieses Szenario steht bei unserem HSL Fund an, eine Kotierung dieses Gefässes ist per Ende 2024 geplant.

Je nach Einleger, Einlagegefäss und Struktur der Transaktion können Sacheinlagen steuerneutral erfolgen. Das heisst konkret, dass sowohl Grundstückgewinnsteuern latent aufgeschoben werden und Handänderungssteuern komplett entfallen können. Dies betrifft insbesondere Sacheinlagen von Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen. Sacheinlagen in vertragliche Immobilienfonds sind demgegenüber steuerlich anderen Transaktionsformen gleichgestellt.

In der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen, Firmen und private Investoren ein erhebliches Performancepotenzial bei einer Umschichtung von direkten in indirekte Immobilienanlagen mittels einer Sacheinlage anstelle eines Verkaufes.

Bei einer Sacheinlage bieten wir Ihnen dank unserer langjährigen Erfahrung flexible, schnelle und fundierte Lösungen. Das Resultat wird ein für Sie massgeschneiderter Vorschlag sein. Grundsätzlich können sich alle Immobilien für eine Sacheinlage eignen. Wichtige Parameter sind die Nutzung, Objektgrösse und Lage.

Überlegen Sie sich gerade einen Verkauf Ihrer Mehrfamilienhäuser?
Falls ja, prüfen Sie eine Sacheinlage in unseren Helvetica Swiss Living Fund, einem der grössten nicht kotierten Wohnfonds der Schweiz, und zwar noch vor der geplanten Kotierung. Somit profitieren Sie einerseits von der hervorragenden Ausschüttungsrendite sowie dem zusätzlichen Gewinnpotenzial im Hinblick auf die geplante Kotierung an der SIX Swiss Exchange per Ende 2024. Dies ist besonders attraktiv, weil Sacheinlagen zum Nettoinventarwert und nicht zum Handelskurs getätigt werden. Dies bietet sowohl für Pensionskassen als auch für private Immobilienbesitzer spannende Anlagevorteile.

Der Einleger kann sich davon regelmässig selbst überzeugen, da regulierte Gefässe umfassenden und transparenten Reporting-Standards unterliegen. Die Einlagegefässe unterliegen typischerweise strengen Regulierungen der FINMA oder dem OAK. Dies gibt der einlegenden Partei die nötige Sicherheit, dass das Gefäss nach höchsten Standards gemanagt wird.

Ohne Verpflichtungen und Kostenfolgen erhalten Sie von uns ein Angebot unter der Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Aspekte. Zunächst gilt es aber, Ihre Bedürfnisse kennenzulernen und dann konkrete und kundenorientierte Lösungsvorschläge zu erarbeiten.