Langfristig investieren ist immer besser

Verschiedene Immobilienexperten und Medien empfehlen ihren Lesern schnelles Geld zu verdienen mit dem Kauf und der Kündigung von Immobilienfondsanteilen - prominent beschrieben als eine «risikolose Arbitragemöglichkeit». Fakt ist, dass die kotierten Immobilienfonds seit Anfang Jahr historisch an Wert eingebüsst haben. Dies hat tatsächlich zur Folge, dass Fondsanteile zurzeit unter dem Nettoinventarwert (NAV) des Fonds gekauft werden können. Im nachfolgenden Interview erklärt Hans R. Holdener, warum langfristiges Denken besser ist. In einem Punkt stimmt er mit den Kommentaren überein: jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um Immobilienfondsanteile zu kaufen und sie dann langfristig zu halten.        

Interview: Theodor Härtsch

Theodor Härtsch: Hans R. Holdener, was bedeutet Langfristigkeit für Sie?
Langfristigkeit bedeutet mir alles und ist mir quasi in die Wiege gelegt worden. Sie ist ein Teil meiner DNA, denn alles, was mein Vater gemacht und gelebt hat, war langfristig und nachhaltig, ich kenne nichts anderes. Diese prägende Zeit habe ich in meiner Founder Story erzählt. Deshalb haben wir als Firma auch Building Enduring Value als unsere Value Proposition definiert. Wir denken in Generationen, nicht in Jahren.

Was für eine Rolle spielt das CILO Fahrrad in dieser Founder Story, das ja auch auf der Homepage zu sehen ist?
Alles begann mit diesem CILO Fahrrad.Im Jahr 1984 machte ich mich als 18-Jähriger mit meinem Fahrrad allein auf eine lange Reise von der Schweiz nach Oslo meine damalige Heimat. Diese Reise hat mein ganzes Leben verändert. Dieses Original CILO Fahrrad von 1984 steht heute in unseren Büros und ist zum Symbol für Nachhaltigkeit, Werterhalt und langfristiges Denken geworden.

Experten sagen, dass ich schnelles Geld verdienen kann mit dem Kauf und der Kündigung von Immobilienfondsanteilen. Was sagen Sie dazu?
Nein, das stimmt so nicht. Lassen Sie mich kurz erklären, wie die Kündigung von Immobilienfondsanteilen in der Praxis tatsächlich funktioniert. Wenn Sie heute Fondsanteile unter dem Wert kaufen, können sie die Anteile mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das folgende Jahresende kündigen. Das heisst, Sie erhalten nicht den heutigen Wert, sondern den, der in der Zukunft festgestellt wird. Bis Sie dann das Geld ausbezahlt bekommen, dauert es nochmals rund drei bis vier Monate, was bedeutet, dass Sie das Geld rund 15 Monate später auf Ihrem Konto haben, vor Abzug Kosten. Ein lächerlicher Vorschlag.

Warum kann man überhaupt einen Fondsanteil unter dem Nettoinventarwert kaufen?
Das ist eine sehr gute Frage. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Der Nettoinventarwert und der Marktpreis der Immobilienfondsanteile hängen nur bedingt zusammen. Wenige Transaktionen in Anteilen können den Marktpreis nach oben oder nach unten verzerren. Das hat mit kurzfristigen Spekulationen und nichts mit einem langfristigen Anlagehorizont zu tun. Die Immobilienwerte und damit der Nettoinventarwert eines Immobilienfonds werden von viele Faktoren wie z.B Mietzinsentwicklung, Bautätigkeit, Migration, Zinsen, Inflation und Wirtschaftswachstum bestimmt.

Was ist denn überhaupt eine Arbitrage?
Gemäss Wikipedia ist Arbitrage die ohne Risiko vorgenommene Ausnutzung von Preisunterschieden zum selben Zeitpunkt zum Zwecke der Gewinnmitnahme. Da im Falle der Kündigung von Immobilienfondsanteilen der Nettowert des Fondsanteils in der Zukunft berechnet wird, ist dies eine reine Spekulation und nicht eine risikolose Arbitrage. Die Aussage erachte ich entsprechend als Quatsch und sogar irreführend. Vermeintlich schnelles Geld ist immer mit hohen Risiken verbunden. Wie Claudio Saputelli, Head Global Real Estate bei der UBS kürzlich gesagt hat: «There is no free lunch». Das kann ich nur bestätigen.

Es gibt also keinen Gewinn ohne Risiko, sagen Sie?
Korrekt. Die Aussage, dass Anleger schnelles Geld mit dem Kauf und der Kündigung von kotierten Immobilienfondsanteilen erzielen können, hat nichts mit der Ausnützung einer risikolosen Arbitragemöglichkeit zu tun. Wie erklärt ist erst in der Zukunft klar, wie hoch der Wert des Anteils ist. Immobilien oder Immobilienfonds waren und sind keine Trading-Instrumente, sondern ein langfristiges Investment. Punkt.

Dann ist das effektiv eine risikoreiche Strategie?
Korrekt. Sie beinhaltet eine grosse Unbekannte zu viel, denn wie erwähnt ist der Nettowert der Fondsanteil frühestens nach 12 Monaten bekannt. Einen weiteren wesentlichen Faktor haben wir noch nicht erwähnt: die Kündigung von Fondsanteilen ist ein sehr aufwändiger, administrativer Prozess für den Fonds und hat entsprechende Gebühren zur Folge. Wenn die Fondsanteile gekündigt wurden, gibt es für den Anleger auch kein Zurück mehr, unabhängig wie sich der Marktpreis der Fondsanteile entwickelt. Ist der Markt in dieser Wartezeit wieder bereit, mehr für die Anteile zu bezahlen, macht der Anleger sogar hohe Verluste. Es ist wie im Casino eine Wette.

Warum wird diese Idee dann so prominent präsentiert?
Einmal mehr: es ist eine Idee, die nicht zu Ende gedacht wurde. Es ist schlicht ein Missbrauch eines Instruments, das dem Anlegerschutz dienen soll und sich in der Vergangenheit immer bewährt hat.

Wie gut funktioniert der Handel von Fondsanteilen?
Der normale Handel ist für den Anleger vorteilhaft, weil er berechenbar ist, und er funktioniert in der Regel auch problemlos. Jedoch kann es bei kleineren Immobilienfonds mit geringem Handelsvolumen auch zu Engpässen kommen. Das heisst Fondsanteile zu veräussern, gerade in einem sinkenden Markt, kann etwas Zeit in Anspruch nehmen. Das liegt in der Natur von Immobilien-Investments. Man muss jedoch immer im Kopf behalten, dass Immobilienfonds für langfristig orientierte Anleger gemacht wurden, die nicht heute oder morgen auf Liquidität angewiesen sind.

Sie sprechen von der Schaffung von langfristigen Werten, wann ist denn ein guter Einstiegszeitpunkt?
Bei langfristigen Investitionen ist der beste Zeitpunkt immer jetzt. Mit Immobilien in der Schweiz konnten Sie in den letzten Jahren nicht viel falsch machen. Der Gesamtindex der kotierten Immobilienfonds (SWIIT) erzielte in den letzten fünf Jahre einen durchschnittlichen Ertrag von 7,25 Prozent pro Jahr. Nach dem diesjährigen, historischen Kursrückgang des SXI Real Estate Funds Broad TR (SWIIT) Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds kann man aktuell kotierte Immobilienfonds tatsächlich zu sehr attraktiven Konditionen kaufen. Sicher ist, es hat nichts mit den Immobilien per se oder den Zukunftsperspektiven von Immobilien zu tun. Es ist schlicht eine kurzfristige Verzerrung des Marktes. Als Unternehmer und Anlageprofi mit mehr als 25 Jahren Immobilienerfahrung bin ich davon überzeugt, dass dieser historische Rückschlag absolut unverhältnismässig ist und entsprechend sogar eine historisch gute Kaufgelegenheit bietet. Langfristigen Anlegern empfehle ich ins Spiel einzusteigen – jetzt. Also, Immobilienfondsanteile jetzt kaufen, aber langfristig halten!

Warum ist eigentlich der Immobilienindex so stark gefallen?
Schwierig zu sagen. Das Ganze ist für mich nicht nachvollziehbar. Nicht einmal während der letzten grossen Finanzkrise hat der SWIIT Index der kotierten Schweizer Immobilienfonds einen ähnlich grossen Rückschlag verzeichnet. Ganz im Gegenteil: während der Finanzkrise 2008 übertraf der Index alle anderen Anlageklassen und schloss das Jahr mit einer Nettorendite von +0.53% ab. Zum Vergleich: der SMI verlor 2008 rund 35% seines Wertes. In der Summe sahen die Aussichten für den Immobilienmarkt im Jahre 2008 nicht sehr vielversprechend aus, ganz im Gegensatz zur Situation im Jahr 2022, da sprechen alle Indikatoren für den Immobilienmarkt - die Aussichten sind grossartig. Denn höhere Zinsen gleich höhere Mietzinsen.

Was empfehlen denn Sie und warum?
Ich empfehle jetzt den Einstieg! Es ist die Kaufgelegenheit des Jahrhunderts. Mit mehr als 25 Jahren Immobilienerfahrung bin ich davon überzeugt, dass dieser historische Rückschlag absolut unverhältnismässig ist und dementsprechend eine historische Kaufgelegenheit bietet, jedoch nur bei den kotierten Immobilienfonds, die stark korrigiert haben.

Was heisst das konkret?
Da ich nach wie vor von einer starken Wirtschaft in der Schweiz überzeugt bin, würde ich mir den Helvetica Swiss Commercial Fund anschauen. Der Fonds investiert in Schweizer Geschäftshäuser und Gewerbeliegenschaften und ist an der SIX Swiss Exchange kotiert und kann regelmässig gehandelt werden. Der Fonds ist perfekt positioniert für den wirtschaftlichen Aufschwung. Der Fonds zahlt seit Jahren sehr attraktive Ausschüttungen. Für langfristig denkende Investoren eine sehr gute Kaufgelegenheit.

Ich weiss von Ihrer grossen Leidenschaft, hat die auch etwas mit diesem langfristigen Denken zu tun?
Ja, genau. Seit ich ein kleiner Junge war, träumte ich von einem grauen Porsche 911 Targa. Neben dem CILO Fahrrad, spielt auch der Porsche eine wichtige Rolle für unserer Firma und ist ebenfalls in meiner Founder Story gut beschrieben. Vor fast 20 Jahren erfüllte ich mir den Bubentraum. Die perfekte Form des klassischen 911er ist ein Sinnbild für Langfristigkeit und hat für mich schon fast eine philosophische Bedeutung. Auch eine grosse Bedeutung hat für mich das Foto mit meiner Tochter und dem Porsche auf der Züricher Gemüsebrücke. Es ist mein Plan, genau dieses Foto in 30 Jahren nochmals zu machen (lacht). Der Porsche und die Silhouette von Zürich werden noch gleich sein, nur meine Tochter und ich werden etwas älter sein.